别再相信所谓的“拆迁补偿标准”了！法律不可能直接定价！

      臧云律师按：本人经常在网上或者微信圈里看到一些所谓的征地拆迁补偿标准，直接告诉你什么房子多少钱一平，什么地多少钱一亩。说实话，这些直接标明价格的所谓标准，几乎可以用“搞笑”一词来形容。本人可以非常负责的告诉广大的被征地拆迁人，国家层面而言，无论是土地征收，还是房屋征收，都没有也不可能直接列明价格。为什么呢？很简单！第一，各地差异很大，国家不可能统一定价。第二，法律是稳定的，而价格往往是波动的。法律，只会给出原则性条款和制度性规定，而不可能直接列出价格。具体价格，一要看地区，二要看时间。

 目前法律规定的征地拆迁补偿原则和制度安排，以及实践中常见的一些方法、方式，可以概括如下。具体如何操作，学问就大了。

一、补偿原则
1、国有土地上房屋征收

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

2、集体土地征收

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中提到：“征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中也提到：“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定。”

二、征收补偿标准

1、国有土地上房屋征收

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

也就是说被拆迁人在面临房屋拆迁时，应格外留心以下几种情况。

房屋补偿

一般来讲的房屋产权调换是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

这里的市场价格，地级市政府部门一般会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

搬迁费和临时安置费

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，各地区补偿费用均由不同。

停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为停产停业损失的补偿多要依照具体情况进行补偿，补偿标准各地不统一，一般是征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

补助和奖励

奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准各地不一，纠纷较少，不再赘述。

房屋装修补偿及家电设备移机补偿

钱不多，一般几万元，因此发生纠纷较少，不再阐述。

 

2、集体土地征收

农村征收耕地补偿

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。一般来说需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

土地上的附着物和青苗的补偿标准，由各省级人民政府规定。

 

农村房屋拆迁补偿

补偿方式一般有三种:

第一种是给宅基地,这种方式需要对房屋进行评估,确定重置成新价。

第二种是给安置房,也就是政府统一修安置房解决被拆迁农民的居住问题,一般来说置换比例不低于一比一就是合理的。

第三种是给货币补偿,这种补偿方式通过房屋评估机构进行评估后进行补偿。