如何与中介公司打交道？

法律疑惑：

人们在买卖房屋或者租赁房屋时，往往会与中介公司打交道。那么，在与中介公司打交道的过程中，有一些事项是必须注意的。比如中介费应该何时支付？中介公司没有按你的要求完成任务时，是否还要支付费用？中介公司故意隐瞒房屋的权属状况，应该承担什么样的责任？

典型案例：

（1）张三峰与王大勇以及北京永恒房地产经纪有限公司，签订了一份三方协议。约定由永恒房地产公司做为居间人促成张三峰与王大勇双方之间的房产转让合同。协议中还约定，王大勇做为卖方10日内与张三峰签订买卖合同，为此张三峰向永恒房地产公司支付5万元的定金，张、王二人签约后此定金转为购房款。十日过后，由于王大勇在国外，根本不能与张三峰签约，张三峰向永恒房地产公司要求返还定金，永恒公司则称，由于我们公司已经提供了相应的中介服务，所以这5万元定金应该抵做中介费。张三峰欲向法院起诉，他的诉求会得到法院的支持吗？

（2）世嘉房地产经纪公司的业务人员小柳，由于业务做的不好，心理很着急。这天，他在公司碰到了一个姓赵的客户，该客户想买一套房子。小柳一看，好的房源都被其他业务人员推荐给客户了。自己手里只有一套已经被法院采取了保全措施（即禁止过户登记）的房子。小柳心想，反正老赵也不懂法律，我就把这套房子推荐给他吧。于是，他就带着老赵看了那套房子，但是没有告诉他房屋不能过户的情况。后来，老赵向亲戚朋友们以较高的利息借了30万元，委托中介公司交给房东。但直到老赵要求房东去过户时，才知道自己所买的房子竟然不能过户。老赵非常生气，准备起诉，但又不知道自己能否要求中介公司的人员赔偿自损失。

 

北京臧云律师说法：

在案例一中，中介公司的说法不能成立，张三峰的诉求可以得到法院的支持。因为，在张三峰与中介公司的居间合同中，中介公司并未最终促成张三峰和王大勇的合同成立。根据合同法关于居间合同的规定，在此情况下，中介公司作为居间人只能要求张三峰支付一定的“工作费用”，而没有权利要求他支付“报酬”（服务费）。

在案例二中，世嘉公司不但应当退还已经所收取的中介费用，而且还要赔偿老赵的相应损失，这些损失应当包括老赵为了订立合同所耗费的成本，以及老赵所借款项的利息支出。原因在于，老赵买房子的目的就是要取得房子的所有权。而小柳却在明知房屋不能过户的情况下，故意将这一重要情况隐瞒。根据合同法的规定，居间人故意隐瞒重大情况时，应当退还所收取的居间费，并赔偿相应的损失。且，因小柳是世嘉公司的业务人员，所进行的是职务行为，故其行为后果应当由公司来承担。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条  居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十七条  居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

 

本文选自北京臧云律师所著《每天学点法律常识全集》（2009年石油工业出版社出版）。